Koniec „čiernych stavieb“. Čo sa zmení od 1. apríla 2024?

Koniec „čiernych stavieb“. Stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami od 1. apríla 2024 nebude možné dodatočne povoliť.

Legalizáciám nepovolených stavebných prác zdá sa „odzvonilo“. Nová stavebná legislatíva voči nim zavádza takmer nulovú toleranciu a dodatočne ich už nebude možné povoliť.

Problém čiernych stavieb

Výskyt vysokého počtu čiernych stavieb je v Slovenskej republike dlhodobým problémom. Vyskytujú sa nielen v súkromnom sektore, ale vo veľkej miere aj pri výstavbe infraštruktúry, ako napr. ciest a železníc. Slovenská republika vykazuje dlhodobo jeden z najvyšších podielov nepovolených stavebných prác v pomere k veľkosti obyvateľstva.

Čierne stavby boli a sú problémom z viacerých dôvodov. Doterajší stavebný proces mohol na niektorých stavebníkov pôsobiť komplikovane a zdĺhavo. Niektorí z nich sa preto rozhodli (či už vedome, alebo pre neznalosť zákona) stavať bez povolení. Neodradili ich od toho ani zákonné sankcie. Mnohí z nich sa napokon spoliehali, že po výstavbe si túto čiernu stavbu dodatočne povolia. Pomerne benevolentná úprava Stavebného zákona[1] im to umožňovala.

Takýmto situáciám má byť po novom koniec. Nový Zákon o výstavbe[2] má snahu vyriešiť problém „čiernych stavieb“ nielen do budúcna, ale aj spätne, historicky.

Čierna stavba sa podchytí už v zárodku

Ambíciou nového Zákona o výstavbe je podchytiť „čiernu stavbu“ už na jej začiatku. Zavádza sa definícia nepovolených stavebných prác. Rozumejú sa nimi také stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú bez ohlásenia alebo v rozpore s potvrdením o ohlásení, bez rozhodnutia o povolení stavby alebo v rozpore s ním, ak ide o jednoduchú stavbu, a ak sa vyžaduje overenie projektu stavby bez overenia projektu stavby alebo v rozpore s overeným projektom stavby.

Stavebný zákon (ktorý v roku 2024 prestane platiť) definíciu nepovolených stavebných prác nepoznal a o nepovolených stavbách hovoril iba v súvislosti s ich odstraňovaním (§ 88) alebo dodatočným povoľovaním (§88a).

Nový Zákon o výstavbe má preto za cieľ umožniť zastaviť výstavbu čiernej stavby už v štádiu projektu a zhotovovania, ešte pred dokončením. Súčasný Stavebný zákon totiž na negatívny jav „čiernych stavieb“ reaguje častokrát neskoro, kedy už je stavba tesne pred dokončením, alebo už bola postavená.

O problematiku čiernych stavieb sa po novom budú starať pracoviská novozriadeného Úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Čierne stavby tak už nebudú riešiť obce ako stavebné úrady.

Dodatočná legalizácia čiernych stavieb končí

Zákon o výstavbe neumožňuje dodatočnú legalizáciu stavby. Po novom by teda malo platiť pravidlo „nepovolená stavba = odstránenie“.

Prakticky však stavebník nepovolenú stavbu ani nemusí dostavať. Ak stavebný úrad zistí začatie nepovolených stavebných prác, popri ukladaní pokút môže stavebný úrad nariadiť vlastníkovi technickej infraštruktúry odpojiť takúto stavbu od dodávky vody a prívodu elektriny.

Ak už bola nepovolená stavba čo i len čiastočne zhotovená (alebo dokončená), stavebný úrad vyzve vlastníka stavby na odstránenie. Ak sa tak v určenej lehote nestane, stavebný úrad zabezpečí výkon rozhodnutia (odstránenie stavby).

Náhradný výkon nariadenia stavebného úradu na odstránenie stavby môže uskutočniť podnikateľ oprávnený na stavebné práce na základe zmluvy so stavebným úradom. Náklady na odstránenie stavby a na odvoz stavebného odpadu uhradí stavebný úrad a následne ich bude vymáhať od vlastníka odstránenej stavby.

Ďalším rizikom pre stavebníka nepovolenej stavby je možnosť stavebného úradu zriadiť záložné právo k pozemku alebo inej nehnuteľnosti tejto osoby vo výške nákladov súvisiacich s odstránením stavby. Toto riziko vzniká, ak nedôjde k uloženej povinnosti odstrániť stavbu a stavebnému úradu vzniknú náklady s odstránením stavby. Záložné právo by tak mohlo postihnúť iné nehnuteľnosti stavebníka a zapisovalo by sa v katastri nehnuteľností. Bez uspokojenia práv stavebného úradu viažucich sa na záložné právo nebude možné tieto nehnuteľnosti prevádzať.

Je treba spomenúť aj to, že stavebný úrad môže nariadiť aj prepadnutie stavby do vlastníctva štátu, ak by odstránenie stavby nebolo účelné alebo stavbu je možné využiť vo verejnom záujme. Prepadnutie stavby možno uložiť samostatne alebo spolu s pokutou.

Rozširuje sa aj okruh sankcionovaných osôb v prípade porušenia zákona aj na ďalšie osoby vo výstavbe ako len na zhotoviteľov stavieb, a to aj na osoby poverené výkonom stavebného dozoru, na stavbyvedúcich. Dôvodom je, že pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby je stavebník len objednávateľom výstavby a osobne výstavbu neriadi.

Čo sa stane s už existujúcimi čiernymi stavbami?

Čo sa týka už existujúcich čiernych stavieb postavených pred nadobudnutím účinnosti Zákona o výstavbe, tieto budú predmetom osobitného povoľovacieho konania, a to konania o preskúmaní spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Tento proces je možné prirovnať ku konaniu o dodatočnom povolení stavby podľa Stavebného zákona.

Preskúmavanie spôsobilosti nepovolených stavieb na prevádzku sa týka stavieb zhotovených bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa Stavebného zákona, a to od 1. januára 1990 do 31. marca 2024.

Vlastník stavby je povinný podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Ak ide o preskúmanie spôsobilosti stavby na prevádzku týkajúcu sa stavby nachádzajúcej sa v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu[3] je vlastník stavby povinný podať žiadosť do 1. januára 2033.

Ak vlastník stavby nepodá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku ani na výzvu stavebného úradu, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby.

V prípade nepodania žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby v určenej lehote na prevádzku sa vlastník stavby dopustí priestupku alebo iného správneho deliktu (pri podnikateľoch). Za priestupok možno uložiť pokutu len fyzickej osobe, a to do výšky 10 000 EUR. Pokiaľ ide o právnickú osobu alebo fyzickú osobu - podnikateľa, stavebný úrad uloží pokutu od 10 000 EUR do 200 000 EUR.

Podotýkame, že Zákon o výstavbe určuje lehotu na podanie žiadosti o preskúmavanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku len v prípade stavby nachádzajúcej sa v priestorovo separovanej lokalite. V druhom prípade vymedzuje povinnosť podať predmetnú žiadosť, ale už žiadnym bližším spôsobom lehotu nešpecifikuje.

Na tomto mieste pripadá do úvahy lehota určená vo výzve, ktorú bude stavebný úrad zasielať v prípade nepodanie žiadosti o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby. Takáto lehota nesmie byť kratšia ako 60 dní.

Samotný účel zachovania možnosti zlegalizovania čiernych stavieb z minulosti je skôr motivačný. Hlavným cieľom je dostať čierne stavby do evidencie a pod kontrolu.

Zákon o výstavbe prináša viaceré mechanizmy, ktoré majú zmodernizovať a zefektívniť stavebné konanie a odstrániť z neho nejasnosti či úpravu, ktoré doteraz nefungovali. To sa týka aj čiernych stavieb. Či budú tieto ciele naplnené však závisí aj od personálnej, profesionálnej a technickej vybavenosti štátu, čo zistíme až v čase nadobudnutia účinnosti novej právnej úpravy 1. apríla 2024.

---

[1] Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej len „Stavebný zákon“).

[2] Zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe (ďalej len „Zákon o výstavbe“).

[3] V zmysle ust. 2 ods. 9 zákona č. 448/2008 Z. z. o sociálnych službách a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov: „Koncentrovaná a generačne reprodukovaná chudoba podľa odseku 2 písm. h) je dlhodobo pretrvávajúca nepriaznivá sociálna situácia skupiny fyzických osôb z dôvodu výskytu viacerých negatívnych javov súčasne, ktorými sú najmä vysoká miera dlhodobej nezamestnanosti, hmotná núdza, nízka úroveň vzdelanosti, nedostatočné hygienické návyky, nedostupnosť tovarov a služieb a výskyt sociálnopatologických javov s vysokou toleranciou k nim.“