Viete, aký je rozdiel medzi parcelou registra „C“ a „E“?

Pri kúpe či predaji pozemkov sa stretávame s označeniami pozemok parcely registra „C“ a pozemok parcely registra „E“. Povedať, aký je medzi nimi rozdiel, robí často problém aj nám, právnikom.

Aktualizované 27.7.2023

Hlavným kľúčom pre správne pochopenie rozdielu medzi týmito dvoma označeniami, je uvedomiť si, že takmer celé územie našej republiky je zakreslené v dvoch mapách naraz: (i) v mape určeného operátu (parcely E-KN) a (ii) v katastrálnej mape (parcely C-KN). 

Prečo máme dvojakú evidenciu pozemkov?

Parcely registra „E“ sú tie historické. Ide o pôvodný systém evidovania nehnuteľností v starých pozemkových knihách ešte z čias Rakúsko-Uhorska.

Nový systém evidovania nehnuteľností prinieslo až obdobie socializmu a kolektivizácie. V tomto období sa parcely registra „E“ z evidencie vypustili, pristúpilo sa k novému mapovaniu pozemkov a zaviedlo sa používanie parciel registra „C“. Nová evidencia pozemkov bola v danom období potrebná aj z dôvodu potláčania súkromného vlastníctva na úkor kolektivizácie a združstevňovania. V tomto období boli parcely registra „E“ často zlúčené do veľkých lánov JRD (jednotné roľnícke družstvá). Problémom bolo, že toto mapovanie vo veľkej miere odrážalo len stav užívania nehnuteľností, nie ich samotné vlastníctvo.

Po nežnej revolúcií sa však situácia opäť zmenila. Z dôvodu obnovenia súkromného vlastníctva bolo nevyhnutné „vrátiť“ parcely registra „E“ do novšej katastrálnej mapy, a tým v čo najväčšej možnej miere prinavrátiť vlastníctvo ich pôvodným vlastníkom.

A práve takýmto spôsobom vznikol aktuálny, často komplikovaný stav dvojakého označenia parciel. Podľa niektorých verejne dostupných údajov je až 50 % územia Slovenska stále evidovaná podľa starých máp, ktoré vznikli pred približne sto rokmi. Podľa doc. Hudecovej z Katedry geodézie SvF STU je aktuálne evidovaných približne 8,1 milióna parciel registra „C“ a 7,9 milióna parciel registra „E“. 

Ako to vyzerá v praxi?

Aby sme neostali len pri histórii, najlepšie je ukázať si zakreslenie oboch parciel naraz v praxi.

Mapa určeného operátu (stará mapa parciel E-KN) a súčasná katastrálna mapa (parcely C-KN) tvoria de facto dve na sebe ležiace vrstvy, ktoré sa vzájomne prekrývajú a dopĺňajú. Na základe nižšie priloženého obrázku si môžete ľahšie graficky predstaviť, ako toto zakreslenie vyzerá v praxi. Čierne čiary predstavujú parcely registra „C“ a slabozelené čiary zasa parcely registra „E“. 

Ktoré sú hlavné rozdiely medzi parcelou registra „C“ a „E“?

Katastrálna mapa časti k. ú. Zákamenné, dostupná dňa 27.7.2023 na webovej stránke: zbgis.skgeodesy.sk

Na vyššie uvedenom obrázku si môžeme voľným okom všimnúť hlavné rozdiely medzi parcelou registra „E“ a parcelou registra „C“, ktoré sú nasledovné: 

Aké problémy to spôsobuje v praxi?

Je zrejmé, že takýto neprehľadný stav dvoch máp spôsobuje v praxi množstvo otázok a často aj nemalé problémy. Na pár z nich sa teraz bližšie pozrieme:

• Veľkosť pozemku sa môže zmenšiť

Parcely oboch registrov môžu byť predmetom prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva. Teda aj parcelu registra „E“ je možné zdediť alebo odkúpiť. Jedinou nevýhodou kúpy, resp. zdedenia tejto parcely je to, že po jej následnom presnom zameraní môže byť výmera pozemku iná, s akou ste pozemok parcely registra „E“ kúpili či zdedili. Je to spôsobené práve nepresnou výmerou starých parciel registra „E“. Na druhej strane je potrebné uviesť, že nová výmera pozemku nemusí byť vždy menšia. Môže sa stať, že pozemok jeho presným zameraním „narastie“. Nové rozmery pozemku, samozrejme, nie sú diametrálne odlišné, odchýlka býva často iba pár metrov štvorcových.

• Zmena označenia nie je lacná

Ako zmeniť označenie pozemku? Jednoducho: geometrickým plánom. Ten však nie je lacná záležitosť. Mnohí spoluvlastníci preto spájajú vyhotovenie geometrického plánu na účely zmeny označenia pozemku napríklad aj s už dohodnutým vysporiadaním svojho podielového spoluvlastníctva k pozemku. Následne sa zápisom geometrického plánu do katastra nehnuteľností stane z parcely registra „E“ jedna alebo aj viacero parciel registra „C“.

• Môže vzniknúť neželaná duplicita vlastníctva

Pri existencii zakreslenia pozemkov a vlastníckych vzťahov naraz v dvoch mapách sa ľahko môže stať, že vlastnícke právo k určitému pozemku bude evidované inak na mape určeného operátu (register E-KN) a inak na katastrálnej mape (register C-KN). Ide o právne neželaný, ale pomerne častý jav, ktorý sa nazýva duplicita vlastníctva. Dôvodom je práve odlišné zakreslenie pozemkov v minulosti. Kým tá istá časť zemského povrchu je ako parcela registra „E“ vo vlastníctve jedného subjektu, ako parcelu registra „C“ ju môže vlastniť niekto iný . Upraviť tento stav tak po právnej, ako aj faktickej stránke nie je vôbec jednoduché. Ideálnym a aj ekonomickejším riešením je vždy dohoda vlastníkov sporného pozemku. Vzájomná dohoda pri vlastníckych vzťahoch je však často veľmi náročná, a preto komplikované dvojité vlastníctva musí neraz vysporiadať súd. 

Aký je rozdiel medzi ROEP a komasáciou?

S pozemkami, ich evidenciou a vlastníckymi právami k nim sú spojené aj pojmy ROEP a komasácia.  

ROEP je skratka pre Register obnovenej evidencie pozemkov. Zápisom v tomto registri sa do katastra nehnuteľností dostávajú parcely registra „E“. Zostavenie tohto registra má súvis práve s historickým evidovaním pozemkom, ktoré sme si vysvetlili vyššie. V minulosti totiž nebolo evidovanie vlastníckych vzťahov také pedantné ako dnes. Hoci aktuálna úprava katastra nehnuteľností v našom poriadku funguje už viac ako 20 rokov, nie je ojedinelé, že niektoré staršie vlastnícke vzťahy k pozemkom sa do aktuálneho katastra stále nedostali. Tento nedostatok sa odstraňuje práve zápisom ROEP do katastra nehnuteľností.

Na druhej strane komasácia, alebo aj sceľovanie, je forma pozemkovej úpravy, ktorá odstraňuje rozdrobenosť pozemkov. Na Slovensku, žiaľ, nie je výnimkou, že jeden pozemok vlastnia niekedy aj desiatky spoluvlastníkov, pričom niektorí sú dokonca neznámi. Príčiny možno hľadať nielen v histórii, ale aj v aktuálnych dedičských konaniach, ktoré rozdrobenosť často ešte aj znásobia. Takýto stav výrazne potláča výkon vlastníckeho práva, keďže nakladanie s takýmto pozemkom je prakticky nemožné. Podľa údajov z roku 2020 na Slovensku pripadá na jednu parcelu v priemere až 11,1 spoluvlastníkov, pričom napríklad v Žilinskom kraji jednu parcelu vlastní v priemere až 18,41 spoluvlastníkov (zdroj: Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR).

Komplikovaný a niekoľkoročný proces komasácie si v praxi môžeme predstaviť tak, že viaceré spoluvlastnícke podiely jedného vlastníka, ktoré sú rozdrobené na rôznych pozemkoch sa spočítajú a v tejto približnej výmere mu bude pridelený jeden pozemok, avšak už do jeho výlučného vlastníctva. Je nepochybné, že tento proces napomáha k jednoduchšiemu nakladaniu s pozemkami. V praxi však samotné prideľovanie konkrétneho pozemku vie neraz naštrbiť medziľudské vzťahy. 

Čo sa s tým dá robiť?

So stavom dvojitého evidovania pozemkového vlastníctva sa na Slovensku pasujeme už desiatky rokov. Ideálnym riešením by bola obnova katastrálneho operátu novým mapovaním. Pokrokovými technickými prostriedkami by bolo presne zamerané a zmapované celé územie Slovenska, čím by došlo k úplnému odstráneniu parciel registra „E“ a k zavedeniu jednotnej evidencie pozemkov na katastrálnej mape. Išlo by však nepochybne o časovo a finančné náročný proces. 

Samozrejme dvojitá evidencia pozemkov nie je jediným problémom, ktorému v rámci pozemkového vlastníctva čelíme. Za ďalší možno považovať napríklad problém extrémnej rozdrobenosti pozemkov, ktorá bráni v efektívnom nakladaní s pozemkami a veľakrát odrádza od podnikateľských aktivít či investícií v niektorých častiach Slovenska. V súčasnosti sa viaceré pozemkové úpravy vykonávajú vo vybraných katastrálnych územiach, ktoré postupne schvaľuje vláda.  Na obdobie rokov 2023-2025  vláda na pozemkové úpravy vyčlenila sumu vyše 90 miliónov eur, pričom v nasledujúcom období by mala byť majetkovo usporiadaná viac ako polovica území v porovnaní s predchádzajúcimi 30 rokmi. 

Aktuálne možno vnímať snahu o ďalšiu a rýchlejšiu Komplexnú pozemkovú reformu, ktorá prichádza v čase keď Európska únia ponúka svoje prostriedky na financovanie vybraných reforiem. Veríme, že tieto snahy sa čím skôr pohnú tým správnym smerom