Viete, aký je rozdiel medzi parcelou registra „C“ a „E“?

6 Apr 2021  / AUTORI: Nikoleta Sivčáková

Pri kúpe, či predaji pozemkov sa stretneme s ich označením ako pozemok parcely registra „C“ alebo pozemok parcely registra „E“. Povedať, aký je medzi týmto označením rozdiel, robí častokrát problém aj nám právnikom. Dôvod je jednoduchý, ich definícia je viac historická, ako právna.

Hlavným kľúčom pre správne pochopenie rozdielu medzi týmito dvoma označeniami, je uvedomiť si, že takmer celé územie našej republiky je zakreslené súčasne v dvoch mapách naraz (i) v mape určeného operátu (parcely E-KN) a (ii) v katastrálnej mape (parcely C-KN).

Prečo ale máme dvojitú evidenciu pozemkov?

Parcely registra „E“ sú tie historické. Ide o pôvodný systém evidovania nehnuteľností v starých pozemkových knihách ešte z čias Rakúsko-Uhorska.

Nový systém evidovania nehnuteľností prinieslo až obdobie socializmu a kolektivizácie. V tomto období sa parcely registra „E“ z evidencie vypustili, pristúpilo sa k novému mapovaniu pozemkov a zaviedlo sa používanie parciel registra „C“. Nová evidencia pozemkov bola v danom období potrebná aj z dôvodu potláčania súkromného vlastníctva na úkor kolektivizácie a združstevňovania. V tomto období boli parcely registra „E“ často zlúčené do veľkých lánov JRD (jednotné roľnícke družstvá). Problémom bolo, že toto mapovanie vo veľkej miere odrážalo len stav užívania nehnuteľností, nie ich samotné vlastníctvo.

Po nežnej revolúcií sa však situácia opäť zmenila. Z dôvodu obnovenia súkromného vlastníctva bolo nevyhnutné „vrátiť“ parcely registra „E“ do novšej katastrálnej mapy, a tým v čo najväčšej možnej miere prinavrátiť vlastníctvo ich pôvodným vlastníkom.

A práve takýmto spôsobom vznikol aktuálny, častokrát komplikovaný stav dvoch druhov označení parciel. Podľa niektorých verejne dostupných údajov je až 50% územia Slovenska stále evidovaná podľa starých máp, ktoré vznikli pred približne sto rokmi.[1] Aktuálne je evidovaných približne 8,1 milióna parciel registra „C“ a 7,9 milióna parciel registra „E“.[2]

Katastrálna mapa časti k. ú. Zákamenné, dostupná dňa 10.11.2020 na webovej stránke: zbgis.skgeodesy.sk

Katastrálna mapa časti k. ú. Zákamenné, dostupná dňa 10.11.2020 na webovej stránke: zbgis.skgeodesy.sk.

Vysvetlenie v praxi

Aby sme neostali len pri histórii, najlepšie je ukázať si zakreslenie oboch parciel naraz v praxi.

Mapa určeného operátu (stará mapa parciel E-KN) a súčasná katastrálna mapa (parcely C-KN) tvoria de facto dve na sebe ležiace vrstvy, ktoré sa vzájomne prekrývajú a dopĺňajú. Na základe nižšie priloženého obrázku si môžete ľahšie graficky predstaviť, ako toto zakreslenie vyzerá v praxi. Čierne čiary predstavujú parcely registra „C“ a slabozelené čiary zasa parcely registra „E“.

Rozdiely v evidovaní týchto parciel

Na obrázku vyššie, si môžeme voľným okom všimnúť aj hlavné rozdiely medzi parcelou registra „E“ a parcelou registra „C“, ktoré sú:

Parcela registra „C“

Parcela registra „E“

Toto označenie predstavuje historicky novšiu evidenciu pozemkov.

Toto označenie predstavuje historicky staršiu evidenciu pozemkov.

Parcely zohľadňujú skutočný stav pozemkov. Práve tieto parcely nám môžu ukázať, či je ten-ktorý pozemok v súčasnosti zastavaný stavbou, alebo či ide o pozemok, ktorý je užívaný ako cesta (viď. obrázok vyššie).

Parcely nezohľadňujú skutočný stav pozemkov. Jediné, čo zohľadňujú je stále trvajúce vlastnícke právo k parcelám, ktoré označujú (viď. obrázok vyššie).

Hranice týchto pozemkov sú ľahko viditeľné aj v teréne. Tieto pozemky sú zväčša oplotené, alebo sú lemované dvorom, či vytýčené kolíkmi osadenými geodetom.

Hranice nie sú v teréne ľahko viditeľné, alebo reálne vytýčené. Zväčša ide o lúky, či polia. Ich vytyčovaním a presným geodetickým zameraním sa z týchto parciel stávajú parcely registra „C“. (viď. obrázok vyššie).

Väčšinou ide o pozemky nachádzajúce sa v zastavanom území obce (viď. výrazná zelená čiara na obrázku, ktorá oddeľuje intravilán a extravilán) alebo pozemky mimo zastavaného územia vymerané geodetom.

Väčšinou ide o veľké pozemky nachádzajúce sa mimo zastavanej časti obce (viď. výrazná zelená čiara na obrázku, ktorá oddeľuje intravilán a extravilán) s veľkým počtom vlastníkov.

Druh pozemku parcely registra „C“, ktorý je označený na katastrálnej mape, alebo na liste vlastníctva zodpovedá reálnemu vymedzeniu a využívaniu pozemku (napr. zastavané plochy, záhrady, ostatná plocha).

Druh pozemku označený pri týchto pozemkoch nie je záväzný, nakoľko sa ráta s tým, že postupom času mohol byť pozemok využívaný aj na iný účel.

Výmera pozemku parcely registra „C“ označená na liste vlastníctva je záväzná a zodpovedá reálnemu stavu.

Výmera týchto pozemkov nie je rovnako záväzná, keďže v čase ich zamerania neexistovali tak spoľahlivé moderné technické prostriedky na geometrické určenie pozemkov ako poznáme v súčasnosti.

Aplikačné problémy

Je zrejmé, že takýto neprehľadný stav dvoch máp evidovania pozemkov spôsobuje v praxi množstvo otázok a častokrát aj nemalé problémy. Na pár z nich sa teraz bližšie pozrieme.

  • Prevod a prechod vlastníckeho práva k pozemkom

Parcely oboch registrov môžu byť predmetom prevodu, alebo prechodu vlastníckeho práva. Teda aj parcelu registra „E“ je možné zdediť, alebo odkúpiť. Jedinou nevýhodou kúpy, resp. zdedenia tejto parcely je to, že po jej následnom presnom zameraní môže byť výmera pozemku iná, s akou ste pozemok parcely registra „E“ kúpili, resp. zdedili. Uvedené je spôsobené práve nepresnou výmerou starých parciel registra „E“.

Na druhej strane je potrebné uviesť, že nová výmera pozemku nemusí byť vždy menšia. Môže sa stať, že pozemok jeho presným zameraním „narastie“. Nové rozmery pozemku samozrejme nie sú diametrálne odlišné, odchýlka býva často iba pár metrov.

  • Ako zmeniť označenie pozemku?

Geometrickým plánom. Geometrický plán však nie je lacná záležitosť. Mnohí spoluvlastníci preto spájajú vyhotovenie geometrického plánu pre účely zmeny označenia pozemku aj napríklad s už dohodnutým vysporiadaním svojho podielového spoluvlastníctva k pozemku. Následne, sa zápisom geometrického plánu do katastra nehnuteľností stane z parcely registra „E“ jedna alebo aj viacero parciel registra „C“

  • Duplicita vlastníctva

Pri existencii zakreslenia pozemkov a vlastníckych vzťahov naraz v dvoch mapách sa ľahko môže stať, že vlastnícke právo k určitému pozemku bude evidované inak na mape určeného operátu (register E-KN) a inak na katastrálnej mape (register C-KN). Ide o právne neželaný, ale vyskytujúci sa jav, tzv. duplicity vlastníctva. Dôvodom je práve odlišné zakreslenie pozemkov v minulosti.

Kým tá istá časť zemského povrchu je ako parcela registra „E“ vo vlastníctve jedného subjektu, ako parcelu registra „C“ ju môže vlastniť niekto iný . Upraviť tento stav po právnej, ale aj faktickej stránke nie je vôbec jednoduché. Ideálnym a aj ekonomickejším riešením je vždy dohoda vlastníkov sporného pozemku.

Nakoľko je však vzájomná dohoda pri vlastníckych vzťahoch veľakrát náročná, komplikované dvojité vlastníctva musí vysporiadať až súd.

Aký je rozdiel medzi ROEP a komasáciou?

ROEP a komasácia sú pojmy, ktoré sú úzko spojené s pozemkami, ich evidovaným  a vlastníckymi právami k nim.

ROEP je skratka pre Register obnovenej evidencie pozemkov. Zápisom v tomto registri sa do katastra nehnuteľností dostávajú parcely registra „E“. Zostavenie tohto registra má súvis práve s historickým evidovaním pozemkom, ktoré sme si vysvetlili vyššie. V minulosti totiž nebolo evidovanie vlastníckych vzťahov také pedantné, ako je tomu dnes. Hoci aktuálna úprava katastra nehnuteľností v našom poriadku funguje už viac ako 20 rokov, nie je ojedinelé, že niektoré staršie vlastnícke vzťahy k pozemkom sa do aktuálneho katastra zatiaľ stále nedostali. Tento nedostatok sa odstraňuje práve zápisom ROEP do katastra nehnuteľností.

Na druhej strane Komasácia, alebo inak aj sceľovanie, je forma pozemkovej úpravy, ktorá odstraňuje rozdrobenosť pozemkov. Na Slovensku bohužiaľ nie je výnimkou, že jeden pozemok vlastnia niekedy aj desiatky spoluvlastníkov, pričom niektorí sú dokonca aj neznámi. Takýto stav výrazne potláča výkon vlastníckeho práva, keďže nakladanie s takýmto pozemkom je prakticky nemožné. Pre zaujímavosť možno uviesť, že na Slovensku pripadá na jednu parcelu v priemere až 11,1 spoluvlastníkov.[3] Pričom napríklad v Žilinskom kraji jednu parcelu vlastní v priemere až 18,41 spoluvlastníkov.[4]

Tento komplikovaný a niekoľkoročný proces si v praxi môžeme predstaviť tak, že viaceré spoluvlastnícke podiely jedného vlastníka, ktoré sú rozdrobené na rôznych pozemkoch sa spočítajú a v tejto približnej výmere mu bude pridelený jeden pozemok, avšak už do jeho výlučného vlastníctva. Je nepochybné, že tento proces napomáha k jednoduchšiemu nakladaniu s pozemkami. V praxi však samotné prideľovanie konkrétneho pozemku vie neraz naštrbiť medziľudské vzťahy.

Do kedy to tak bude?

So stavom dvojitého evidovania pozemkového vlastníctva sa na Slovensku pasujeme už desiatky rokov. Ideálnym riešením by bola obnova katastrálneho operátu novým mapovaním. Pokrokovými technickými prostriedkami by bolo presne zamerané a zmapované celé územia Slovenska, čím by došlo k úplnému odstráneniu parciel registra „E“ a k zavedeniu jednotnej evidencie pozemkov na katastrálnej mape. Išlo by však nepochybne o časovo a finančné náročný proces.

Samozrejme dvojitá evidencia pozemkov nie je jediným problémom, ktorému v rámci pozemkového vlastníctva čelíme. Za ďalší možno považovať napríklad problém extrémnej rozdrobenosti pozemkov, ktorá bráni v efektívnom nakladaní s pozemkami a veľakrát odrádza, či bráni viacerým podnikateľským aktivitám, či investíciám v niektorých častiach Slovenska.

Odstránenie tohto stavu bolo už viackrát v minulosti plánované. Avšak keďže ide o tak časovo, ako aj finančne náročný proces úspešnej pozemkovej reformy sme sa zatiaľ nedočkali.

V súčasnosti sa viaceré pozemkové úpravy vykonávajú vo vybraných katastrálnych územiach na základe „Návrhu opatrení na urýchlené vykonanie pozemkových úprav v SR“, ktoré bolo schválené uznesením vlády Slovenskej republiky č. 358/2019. Takýmito pozemkovými úpravami by vo vidine 30 rokov malo postupne prejsť viac ako 3103 katastrálnych území, v ktorých doposiaľ neboli vykonané pozemkové úpravy.

Aktuálne možno vnímať snahu o ďalšiu a rýchlejšiu Komplexnú pozemkovú reformu, ktorá prichádza v čase keď Európska únia ponúka svoje prostriedky na financovanie vybraných reforiem. Veríme, že tieto snahy sa čím skôr pohnú tým správnym smerom. 


[1] Dostupné dňa 22.12.2020 na: http://www.kpu.sk/sites/default/files/pozemkova_reforma_2020_v10_8.pdf

[2] Dostupné dňa 22.12.2020 na: http://www.kpu.sk/sites/default/files/hudecova_nyrovce.pdf

[3] Dostupné dňa 22.12.2020 na:  http://www.kpu.sk/sites/default/files/pozemkova_reforma_2020_v10_8.pdf

[4] Návrh opatrení na urýchlené vykonanie pozemkových úprav v SR (nelegislatívny materiál MPRV SR), str. 16, dostupné dňa 22.12.2020 na: https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/24042/1

 


Prihláste sa na odber
našich noviniek

Prihláste sa na odber
monitoringu energetickej legislatívy


ĎALŠIE
OD AUTORA

naše novinky

OD OKTÓBRA BUDÚ LIKVIDÁCIE OBCHODNÝCH SPOLOČNOSTÍ PREBIEHAŤ PO NOVOM / 8 Sep

OD OKTÓBRA BUDÚ LIKVIDÁCIE OBCHODNÝCH SPOLOČNOSTÍ PREBIEHAŤ PO NOVOM

Plánujete likvidáciu vašej spoločnosti? Od októbra prejdú likvidácie veľkými zmenami. V našom článku prinášame prehľad tých najvýraznejších zmien.

Veľká novela Obchodného zákonníka: Aké zmeny vás čakajú? / 11 Jun

Veľká novela Obchodného zákonníka: Aké zmeny vás čakajú?

Od 1. októbra 2020 čakajú Obchodný zákonník ďalšie zmeny. Prinášame vám prehľad najzásadnejších z nich, ktoré táto novela prináša.

Viete, aké údaje budú od októbra vymazané z obchodného registra? / 28 May

Viete, aké údaje budú od októbra vymazané z obchodného registra?

Obchodný register čakajú zmeny. Nastane definitívny výmaz istých spoločností a odstráni sa aj administratívna záťaž. Aké zmeny novela prinesie?