Nehnuteľnosť bez príjazdovej cesty. Čo ďalej?

Kúpili ste stavbu a vaše meno už svieti v katastri nehnuteľností. Má to ale jeden háčik – jediný možný prístup k nej vedie cez cudzí pozemok. Čo teraz? Riešením môže byť právo prechodu nazývané aj právo cesty.

V tomto článku si povieme viac o práve prechodu cez priľahlý pozemok a o tom, ako ho zriadiť. Poradíme, čo napísať do zmluvy o zriadení vecného bremena, kedy sa možno obrátiť na súd a či je možné takéto právo vydržať.

Právo cesty

Právo prechodu je vecné bremeno, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Jeho podstata spočíva v tom, že medzi vlastníkom stavby a vlastníkom priľahlého pozemku vznikne vzťah oprávneného a povinného. Oprávnený vlastník stavby má právo v stanovenom rozsahu prechádzať cez priľahlý pozemok a naproti tomu, povinný vlastník priľahlého pozemku musí prechádzanie strpieť.

Právo cesty pritom so zmenou vlastníka priľahlého pozemku nezaniká. To znamená, že ak by došlo k jeho predaju či dedeniu, oprávnený bude môcť aj naďalej tento pozemok využívať na prechod. Právo cesty môže patriť konkrétnemu vlastníkovi stavby, alebo môže byť spojené s vlastníctvom stavby ako takej. Ak je právo cesty spojené so stavbou, tak pri zmene jej vlastníka zostane toto právo zachované.

Na čo nezabudnúť pri dohode

Občiansky zákonník poskytuje široký priestor na dohodu, preto je v dohode vhodné ísť nad zákonný rámec a dohodnúť si podrobnosti. Je to najlepší spôsob ako predísť budúcim konfliktom.

Dohoda by mala obsahovať minimálne presné označenie zmluvných strán, určenie nehnuteľností a práva a povinnosti spojené s právom cesty. V zmluve možno dohodnúť, že právo cesty zakladá oprávnenie vlastníka stavby len na prechod peši, alebo aj na prejazd motorovými vozidlami či zvieratami. Nie je vylúčená dohoda o čase, kedy môže oprávnený cez pozemok prechádzať.

Dôležitá je aj finančná stránka veci. Právo prechodu je možné dohodnúť bezodplatne alebo za odplatu. Odplatu možno dohodnúť ako jednorazovú alebo opakujúcu sa.

S právom prechodu môžu byť spojené náklady, napríklad na údržbu príjazdovej cesty. Preto sa zmluvné strany môžu dohodnúť o pomernom rozdelení týchto nákladov. Všeobecné pravidlo je, že ak vec užíva aj jej vlastník, náklady znášajú obe strany podľa miery spoluužívania. Ako pri všetkých platbách je dobré dohodnúť výšku, spôsob a čas ich úhrady.

Súčasťou zmluvy by mal byť aj geometrický plán, z ktorého bude zrejmé, ktorú časť priľahlého pozemku môže oprávnený vlastník na príjazd do svojej stavby používať.

Z formálnej stránky musí byť dohoda písomná a podpis vlastníka pozemku ako povinného musí byť osvedčený. Právo prechodu vznikne až zápisom do katastra nehnuteľností. Podpisom zmluvy vzniká záväzok len medzi zmluvnými stranami.

Kedy ísť radšej na súd

Nie vždy je dohoda možná. Priľahlý pozemok môže byť v spoluvlastníctve celej desiatky podielových spoluvlastníkov. Na to, aby mohlo dôjsť zriadeniu vecného práva dohodou, musia byť účastníkmi zmluvy všetci z nich.

V krajných prípadoch sa vlastník stavby môže obrátiť na súd. Na súde môže žiadať zriadenie práva cesty. Aby súd vecné právo zriadil, stanovuje Občiansky zákonník nasledovné podmienky:

• vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom priľahlého pozemku,
• prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak.

Súd môže zriadiť právo prechodu aj na pozemok, ktorý nesusedí so stavbou bezprostredne. Napríklad môže ísť o pozemok, ktorý je nevyhnutný pre spojenie s najbližšou verejnou komunikáciou hoci nie je bezprostredne spojený so stavbou.

Chránený je aj vlastník priľahlého pozemku. Súd skúma aj to, či neponúkol vlastníkovi stavby pozemok na prenájom alebo predaj za cenu obvyklú. Pravdepodobne nebude vlastník stavby úspešný ani vtedy, keď mu práve prechodu umožní len pohodlnejší prístup.

Vydržanie

Právo prechodu je možné aj vydržať. V podstate to znamená, že vlastník stavby môže nadobudnúť právo prechodu aj bez dohody s vlastníkom pozemku alebo bez rozhodnutia súdu. Podmienkou je dobromyseľnosť vlastníka stavby. Inými slovami, musí byť dôvodne presvedčený o tom, že mu právo prechodu patrí.

Vydržacia doba je desať rokov, až po uplynutí tejto doby môže vzniknúť právo prechodu vlastníka stavby. Do vydržacej doby vlastníka stavby sa započítava aj doba, po ktorú bol dobromyseľný jeho predchodca.

Pokiaľ ste kúpili nehnuteľnosť bez príjazdovej cesty, neváhajte sa na nás s týmto problémom obrátiť. V Poláček & Partners vám vždy ochotne poradíme a pomôžeme.